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社区与物业管理---“买了房,还受物管的气”是突出的...

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发表于 2012-12-1 17:58:13 |显示全部楼层
社区与物业管理
郑景枫
            中国的城市居住区延续了几十年的街道、居委会管理模式,在平民住宅私有化之后有了一个新概念:物业管理。紧接着,由大型住宅区或多个住宅区组成的社区概念开始出现,政府也适时地推出了社区管理的新模式来进一步拓展街道和居委会管理的内涵,使之更人性化和国际化。这时,社区管理与物业管理实际上是并存的。

目前社区管理与物业管理的异同

       相同之处:1、社区管理与物业管理,二者都是立足于对城市居住区内部的居民、住宅及其公建配套等而进行的管理;

      2、二者都是住宅产业的重要组成部分,是与百姓的居住行为(如居家安全、家庭装修、邻里关系、社区活动等)息息相关,甚至有居民共同参与的管理活动;

       3、二者都可以具有深刻的文化内涵,可以与民俗、民风、民情互相紧密结合;

       4、二者都强调管理的同时为居民提供服务,可以对社会公德、居民行为规范、居住消费习惯等产生影响。

      不同之处:
      1、社区管理往往侧重于对居住区内人的管理,如人口状况、生育状况、人口流动等。而物业管理则往往侧重于物(物业及其配套)的管理,如楼宇卫生、对消防、水、电、煤气等设备的管理;

       2、社区管理往往是政府的行为,首先由政府发起,由政府拨付一定的管理经费而开展活动,而物业管理可以是住宅开发商暂定或由居民自觉组建、聘请物业管理公司进行管理;

       3、社区管理可能可以涵盖物业管理的全部工作内容(特别是对于平民化的社区),而物业管理却不能包含全部的社区管理工作内容;

       4、由于工作内容的不尽相同而造成管理人员、组织架构之间的不同;

       5、对新建住宅区,往往物业管理先行到位,这时居民才开始入住,而社区管理常常要等到社区较为成熟时才介入。

       在实际运作中,社区管理与物业管理是互补的和互相配合的,物业管理也是在社区的范围内展开的,因此物业管理也可以扩大为社区物业管理。

      当前社区物业管理存在的问题

    一、“业主买了房,还受物管的气”是最为突出的问题。业主不能正常地由自己来选择社区物业管理公司,“业主至上”、“服务至上”的观念还未能深入人心。而且还不能实现有效监督物管。物业管理费高,乱收费。小区绿化差,环境差,收业主物管费后的支出不正当。

    二、社区物业管理的人性化成分还比较少。只管收钱,不管服务的思想在物业管理行业还比较严重,服务意识比较淡薄,物业管理工作中对人的需求的研究还很少;

    三、物业管理企业自身的先天不足。由于种种原因,物业管理公司经常是开发商的“私生子”(全资子公司)或指定利益获得者,造成在经营管理方面往往不能独立地作为一个经济实体考虑,直接给物业管理公司自身成长形成障碍;

       四、社区物业管理从业人员素质亟待提高。社会上对物业管理工作的重视程度不够,很多人把它等同于居委会,物业管理工作被认为是捞油水的工作,加上物业管理工作的繁琐性,使物业管理行业高素质人才严重缺乏;

       五、在住宅产业化的工作中,政府对物业管理工作的规范、提高和引导还做得很不够。新出台的“物业管理条例”在具体的执行方面还存在许多问题,有待于进一步完善。同时,物业管理对住宅产品保值、升值的作用还远未被社会和政府重视,在住宅产业中的地位还远未确立起来。

       然而,问题也就意味着希望,也就意味着行业的增长性。

       社区物业管理的成长空间

      住宅产业化进程中的物业管理行业的地位。作为住宅产业的重要组成部分,物业管理与服务工作越来越受到社会各界的重视,社区生活中优质的物业管理工作给居住者带来更多的舒适和利益,物业管理也在社区的文化生活中承担起越来越重要的角色;

       社区物业管理的工作范畴还有很大的拓展空间。在为社区和为居民提供的管理和服务项目中,还有许多可以挖掘和被忽视的工作内容,而这些内容有可能成为物业管理企业在市场经营中的生存点和赢利点。

      需要大量的优秀人才加盟到物业管理行业中来。随着社区物业管理工作的被重视,必然急需高素质人才对物业管理队伍的充实,只有这样才能进一步提高行业的管理和服务水准,并适应社会各种不同类型的物业型态的业主对不同档次的管理和服务的需求;

      物业管理工作需要走企业化、规模化和品牌化之路。只有走市场化的道路,物业管理行业才能发展,而在市场经济大浪中,只有按市场的规律运行的企业才能生存,只有规模经营才能降低经营成本,实现规模效应,也只有品牌才是区别竞争对手,获取更大市场份额的法宝,这一点,物业管理行业任重而道远;

       社区管理和物业管理的全面融合。在社区中,目前具有中国特色的社区管理工作最终必须实现与物业管理工作的融合,才能最终实现生活模式与国际惯例的接轨。

      中国的社区物业管理方兴未艾,巨大的市场需求使物业管理行业前景一片光明,我们期待着更多更好的物业管理企业涌现出来,共同创造美好的社区生活。

来源:福州房地产
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